Cómo y por qué invertir en vivienda en Madrid

¿Invertir en vivienda en Madrid es buena idea?

Cuando tenemos ciertos ahorros y queremos plantearnos la opción de realizar una inversión, nos preguntamos cuál será la mejor estrategia o en qué activos debemos invertir.

El mercado inmobiliario es una de las opciones más utilizadas por las ventajas que reporta y la accesibilidad del mismo por parte de cualquier persona que conozca el mercado.

Pero no en cualquier ciudad o pueblo la inversión será rentable. En cambio Madrid, es una de las mejores opciones de invertir en vivienda y en la que raramente se falla.

Por qué invertir en vivienda en Madrid

Debido a las características que presenta una gran ciudad como Madrid, vamos a detallar por qué invertir en vivienda en Madrid puede ser una buena idea.

Las principales ventajas de invertir en vivienda en Madrid son:

1. Es la capital. Madrid es la capital de España y una de las ciudades más importantes de Europa. Por ello, en ella se ubican las sedes de las empresas más importantes, tanto nacionales como internacionales, así como los centros de varios organismos del Gobierno. Además, hay una presencia constante de turistas en sus calles y de personas en búsqueda de mejora en su desarrollo profesional. Por ello, la necesidad de vivienda en alquiler es siempre alta.
2. Localización. La ubicación de Madrid en el centro de España y su conexión ferroviaria y mediante autobuses ayuda a que esta ciudad sea atractiva para la inversión en vivienda.
3. Precios. Existen oportunidades inmobiliarias con precios muy atractivos que se revalorizarán en el futuro. Esto es debido a que el mercado inmobiliario está en crecimiento constante. Además podemos realizar inversiones desde apenas 80.000 € hasta varios millones de Euros por lo que es la ciudad perfecta para el pequeño y el gran inversor.
4. Variedad. La oferta inmobiliaria en la capital es muy amplia, pudiendo encontrar vivienda nueva, de segunda mano, en buen estado o para reformar. También encontraremos locales con posibilidades de alta rentabilidad. La elección de una u otra opción dependerá de la estrategia de inversión trazada.
5. Rentabilidad. Debido al crecimiento de la demanda de viviendas en alquiler en la capital, la rentabilidad inmobiliaria en Madrid es muy alta. Aunque las zonas céntricas son las más rentables, esto se está extendiendo hacia zonas cercanas a ella.
6. Densidad demográfica: Se prevé que la población en Madrid siga aumentando progresivamente de aquí al 2050, pudiendo aumentar en casi un 25 % para ese año. Esto hará que Madrid cada vez necesite más vivienda para albergar a una mayor población lo que hará que el suelo y las propiedades se revaloricen por una mayor demanda y una escasa oferta.

Qué tener en cuenta al invertir en vivienda en Madrid 

Aunque la mayoría de los aspectos a tener en cuenta al invertir podrían ser aplicables a cualquier tipo de inversión inmobiliaria, vamos a analizar qué hay que tener en cuenta al invertir en vivienda en Madrid.

Planificación

Como en cualquier operación financiera, y mucho más en operaciones de inversión inmobiliaria, la planificación es fundamental. Habrá que hacer un estudio previo antes de lanzarnos a invertir en una vivienda.

La planificación abarca aspectos como:

• La zona o el barrio donde deseamos invertir en vivienda

• El tamaño de la vivienda que queremos. 

• Tipo de vivienda: nueva, de segunda mano…
• Estado de la vivienda: para entrar a vivir, para actualizar o reformar.

• El tipo de inversión y rentabilidad que deseamos.

• Precio medio de la zona.

• Posibilidad de revalorización de la vivienda.

Es importante analizar estos y más aspectos de la inversión que queremos realizar para tener clara la estrategia a seguir y cuáles serán nuestras prioridades y líneas rojas. Esto ayudará a la negociación posterior y a obtener una mayor rentabilidad, al aumentar la probabilidad de elegir de forma adecuada.

Presupuesto

Una vez realizada la planificación de forma exhaustiva, debemos calcular meticulosamente el importe máximo que estamos dispuestos a invertir, teniendo en cuenta nuestros ingresos actuales y futuros.

En este punto debemos ser cuidadosos para no realizar una inversión que supere nuestras posibilidades ya que siempre pueden surgir imprevistos que aumenten el precio final del inmueble. También existe la posibilidad de que nuestros ingresos se vean reducidos y  no podamos hacer frente a la hipoteca u otros gastos fijos relativos a la inversión inmobiliaria.

Financiación

Uno de los gastos fijos más importantes que nos encontraremos a la hora de invertir en vivienda en Madrid es la hipoteca o préstamo necesario para hacer frente al precio de la misma. Por ello, es una buena idea estudiar las diferentes hipotecas y préstamos que ofrecen las principales entidades bancarias para analizar las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas:

• Préstamos. Si el importe es muy pequeño, el préstamo podría ser una opción. Sin embargo, el tipo de interés suele ser más elevado que en las hipotecas.

• Hipoteca a tipo fijo. Ofrecen la seguridad de un tipo de interés que no tendrá modificaciones en el futuro, aunque el tipo ofrecido por la entidad será más elevado que en las hipotecas de tipo variable.

• Hipoteca a tipo variable. La cuota dependerá de la variación que sufra el tipo de referencia, normalmente el Euribor, lo que generará inestabilidad. En contraposición, suelen ser la forma de financiación más económica.

Hoy en día, es un gran momento para solicitar una hipoteca ya que los intereses están en mínimos históricos y está previsto que sigan así en los próximos años.

Fiscalidad

Aunque no es un aspecto que todo el mundo tenga en cuenta a la hora de invertir, es una parte fundamental del precio final del inmueble. En función del tipo de vivienda que vayamos a adquirir los impuestos variarán notablemente. Los principales impuestos que habrá que abonar serán:

• IVA. Será aplicable únicamente a la vivienda nueva y suele ser de un 10% sobre el precio de la vivienda, garajes y anexos. En el caso de viviendas de protección oficial, este porcentaje se reduce, siendo de un 4%.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aunque depende de cada Comunidad Autónoma, suele oscilar entre el 0,5 y el 1,5% de la venta. Será de aplicación a las transacciones gravadas con IVA. Madrid es de las comunidades con un porcentaje más bajo y corresponde al 0,7%.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto grava la compra de la vivienda de segunda mano y oscila entre el 6 y el 11% de la venta, dependiendo de cada Comunidad Autónoma. La comunidad de Madrid tiene un 6% siendo de los impuestos más bajos de toda España.

Debido a que los precios de las viviendas suelen ser elevados, estos impuestos suponen un importante desembolso a tener en cuenta a la hora de realizar la inversión para evitar las sorpresas o imprevistos posteriores que harán que la rentabilidad inicialmente calculada resulte inferior debido al importante montante que suponen los impuestos.

Gastos

Además del precio de compra, existen otros gastos que habrá que tener en cuenta a la hora de invertir en vivienda en Madrid. Ejemplo de ellos son los siguientes:

1. Suministros, como luz y gas. Con el certificado energético podemos comprobar si será necesario un consumo alto para mantener la vivienda a una temperatura adecuada y vivir en ella diariamente.
2. Comunidad. Si el inmueble forma parte de una comunidad de vecinos en los que hay zonas comunes para todos, como piscina o pistas de pádel, habrá que abonar una cuota mensual.
3. Impuesto de Bienes Inmuebles y, en su caso, Tasa de Recogida de Basuras. Ambos tributos variarán en función de la ubicación de la vivienda y los metros cuadrados de la misma, entre otras.
4. Mantenimiento. Sobre todo en los casos de viviendas de gran tamaño, será necesaria la contratación de personal para el mantenimiento del jardín o la limpieza general de la misma.

A la hora de realizar el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria en Madrid, habrá que tener en cuenta el precio del inmueble en cuestión pero, además, habrá que añadirle los gastos fijos mensuales o anuales relativos al mismo.

Tipo de vivienda

Una vez determinado el presupuesto máximo al que debemos de ceñirnos, incluyendo impuestos y gastos, la siguiente elección que debemos realizar hace referencia al tipo de vivienda en la que vamos a invertir. Existen dos tipos de vivienda en función del uso que hayan tenido:

• Vivienda nueva. La nueva construcción nos da la posibilidad de acceder a los diseños y las instalaciones más actuales. Además, no será necesario realizar reformas importantes, salvo que se quiera realizar alguna para adecuar el diseño al gusto del comprador. Las viviendas nuevas pueden adquirirse de dos formas:
  • Sobre plano. En este caso, el importe será inferior y podremos elegir qué vivienda exactamente es la que compraremos. Sin embargo, tiene la desventaja de no poder visitarse y deberemos adquirirla con la información en formato digital que nos faciliten.

• • Construida. La principal ventaja respecto de la compra sobre plano es la posibilidad de realizar una visita para ver las instalaciones y calidades personalmente.

• Vivienda de segunda mano. Este tipo de vivienda suele tener un precio inferior en comparación con la vivienda nueva. A su vez, encontramos dos tipos de vivienda de segunda mano:
  • En buen estado. Una buena opción si buscamos un inmueble a buen precio y con posibilidades de habitabilidad. Sólo precisará de reformas estéticas de poca importancia.

• • Actualizar: Una actualización suele incluir el cambio de los baños y la cocina así como pintar la vivienda, cambiar puertas o ventanas.
• • A reformar. Una buena localización no siempre es asequible pero, en viviendas a reformar suele serlo. Es una opción económica si contamos con los medios de reforma adecuados y suele hacer que se revalorice el precio de la vivienda en un escaso intervalo de tiempo.

Como hemos visto, cada tipo de vivienda tiene ventajas e inconvenientes, dependerá de la estrategia de inversión y de nuestras posibilidades económicas que elijamos una u otra opción.

Estudio de mercado

A la hora de realizar la inversión, es importante realizar un estudio de mercado del tipo de inmueble a adquirir así como de la zona en la que se ubica. Por supuesto, no tendrá el mismo precio una vivienda nueva que una a reformar ni tampoco las de un inmueble situado en una de las mejores zonas para invertir en vivienda que otra en un barrio periférico.

El estudio de mercado es relevante de cara a evaluar el precio inicial y el potencial del inmueble

Por ello, es importante realizar un estudio en profundidad para contar con la información suficiente que haga que nuestro poder de negociación sea importante a la hora de fijar el precio de la transacción. También nos ayudará a saber las posibilidades de un inmueble en concreto en relación a su revalorización o precio al que podremos alquilarlo.

Zonas

Un aspecto clave a la hora de determinar tanto el precio de adquisición como el de revalorización, nivel de demanda o precios del alquiler es la zona a la que pertenezca.

En las mejores zonas para invertir en vivienda tendremos las ventajas de una alta demanda de alquiler y a precios más altos pero también el importe de la inversión será importante.

En zonas periféricas suelen surgir oportunidades de inversión más económicas y si conoces bien las zonas puedes conseguir rentabilidades más altas que en Madrid Capital.

ZITIUS te puede asesorar sobre las mejores zonas de Madrid para invertir según los objetivos buscados.

Ofertas

Cuando tenemos en mente realizar una inversión inmobiliaria, debemos estar atentos a las ofertas que puedan surgir de diferentes portales de internet, fondos de inversión,  promotoras o incluso entidades bancarias. Quizás en el momento menos esperado surja una buena oportunidad que no debemos dejar escapar.

Si quieres conocer el 100% de la oferta te recomendamos que te pongas manos de profesionales como ZITIUS Personal Shopper Inmobiliario que tienen acceso al 100% de la oferta de inmuebles de la ciudad, consiguiendo descuentos de bancos y grandes tenedores de vivienda.

Tipos de inversión en vivienda en Madrid

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria, existen diferentes tipos de inversión en función de cuándo se quieren obtener los beneficios, es decir, del tiempo que queremos esperar para que la rentabilidad se haga efectiva. En relación a esto, podremos realizar inversión a corto, medio o largo plazo.

Inversión en vivienda en Madrid a corto plazo

Si queremos obtener rentabilidad en un plazo corto, de unos meses, podemos optar por realizar la inversión mediante la adquisición de un inmueble y la posterior venta. Para obtener beneficios de la operación, la mejor opción es adquirir una vivienda a reformar en una zona de bajo valor adquisitivo y realizarle una reforma que revalorice el inmueble y ponerla inmediatamente a la venta.

Podemos obtener altos ingresos en un corto plazo de tiempo.

Inversión en vivienda en Madrid a medio plazo

Para una espera de unos dos años la rentabilidad es algo menor pero el riesgo que se asume también lo es.

Tras invertir en la vivienda y reformarla se alquila durante el tiempo necesario para que la revalorización del inmueble sea importante y en ese momento se vende.

Esta opción puede ser recomendable en momentos que sabemos que el mercado inmobiliario está al alza por lo que esperando unos años conseguiremos aumentar el precio de venta del inmueble y consiguiendo así una mayor rentabilidad.

Inversión en vivienda en Madrid a largo plazo

Esta es la opción menos arriesgada, para perfiles más conservadores, que prefieren hacer una compra para tenerla por un tiempo indefinido y conseguir una alta rentabilidad tras el arrendamiento.

En Madrid podemos conseguir rentabilidades superiores al 7% lo que hace una opción muy atractiva a inversores de diferente índole.

Inversión de vivienda en Madrid: vivienda turística

Desde que llegó la pandemia del coronavirus a nuestras vidas, el turismo se ha visto reducido a la mínima expresión y nuestra ciudad, Madrid, se ha visto obligada a dejar de recibir a miles de turistas que tanto movimiento y dinamismo llevaban a nuestras calles…

Esto ha hecho que miles de viviendas de alquiler turístico hayan tenido que colgar el cartel de “se vende” por lo que podemos conseguir apartamentos a precios más bajos de lo normal y esperar a que las vacunas hagan su efecto y los turistas vuelvan a llenar nuestras calles.

Hay múltiples estrategias y diferentes factores que son importantes a la hora de invertir en vivienda por lo que la manera más segura, en la que ahorraras tiempo y dinero es poniéndote en manos de profesionales. Pincha aquí y verás cómo podemos ayudarte.